La prova del danno può essere fornita anche tramite presunzioni. Quando il locatore agisce per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla mancata disponibilità di un immobile a causa della sua inagibilità, provocata da terzi, la prova di tale danno può essere offerta anche attraverso presunzioni.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8521 del 28 marzo 2024, ha disposto il rinvio alla Corte d’Appello territoriale per una nuova valutazione sui fatti emersi durante il giudizio, concentrandosi in particolare sulla prova presuntiva del mancato guadagno derivante dall’inagibilità dell’immobile.
Immobile locato inagibile: i fatti e la decisione
La Gamma Srl ha citato in giudizio il Condominio dove è situato l’immobile che aveva concesso in locazione alla Delta Srl. Il contratto di locazione è stato successivamente risolto e non rinnovato. L’origine del problema è legata al cedimento del marciapiede adiacente all’edificio e all’ordine emesso dal Comune al Condominio di mettere in sicurezza lo stabile. Di conseguenza, sono stati installati dei ponteggi che sono rimasti in opera per diversi mesi, impedendo a Gamma Srl di concedere in locazione l’immobile. Gamma Srl ha inoltre sostenuto delle spese per la riparazione dei locali, presentando domanda di risarcimento per danno emergente e lucro cessante.
Per provare il danno subito, Gamma Srl ha chiesto l’accertamento tecnico preventivo (ATP), sia per le spese di ripristino che per la mancata locazione dell’immobile. Il Tribunale ha riconosciuto a Gamma Srl un risarcimento per entrambe le voci di danno, ma la Corte d’Appello, su appello del Condominio, ha ridotto l’importo, negando il risarcimento del lucro cessante, ritenendo che non fosse stato adeguatamente provato.
Gamma Srl ha quindi presentato ricorso per cassazione, contestando la decisione della Corte d’Appello, che aveva rigettato il risarcimento per mancato guadagno. La Corte d’Appello aveva infatti ritenuto che, non essendo stato prodotto il contratto di locazione con Delta Srl, non fosse possibile stabilire il canone di locazione (indicato in 2.200,00 euro mensili) né dimostrare che Gamma Srl avesse cercato nuovi inquilini dopo la cessazione del contratto con Delta Srl.
La decisione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di Gamma Srl, ritenendo che la Corte d’Appello avesse errato nel negare la prova presuntiva del mancato guadagno. Secondo la Suprema Corte, il danno da mancata disponibilità dell’immobile può essere provato anche attraverso presunzioni, come già stabilito in altre pronunce (Cass. Sez. Un. 33645/2022). Questo principio afferma che il proprietario che rivendica un mancato guadagno deve dimostrare che ha perso delle opportunità di mettere a reddito il bene e che tale prova può essere fornita anche indirettamente, attraverso presunzioni.
Nel caso di Gamma Srl, la Corte ha ritenuto che la prova presuntiva fosse possibile, considerando il fatto noto dell’inagibilità dell’immobile. I giudici di merito, invece, avevano richiesto una prova diretta, come la produzione di un nuovo contratto di locazione, senza valutare se il mancato guadagno potesse essere dimostrato attraverso indizi e presunzioni.
La pronuncia della Corte di Cassazione ha quindi cassato la sentenza della Corte d’Appello, ordinando un nuovo esame della questione, con particolare riguardo alla possibilità di utilizzare la prova presuntiva.
Conclusioni
La decisione della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di risarcimento danni: la prova presuntiva, basata su indizi e fatti noti, può essere utilizzata per dimostrare il lucro cessante, in alternativa alla prova diretta. Tale principio riduce l’onere probatorio per chi chiede un risarcimento, in quanto non è sempre necessario produrre contratti o altri documenti formali per dimostrare un mancato guadagno. In questo caso specifico, sarà la Corte d’Appello a dover riesaminare i fatti, tenendo conto di queste indicazioni.
