Nel contesto della compravendita immobiliare, la figura del mediatore gioca un ruolo cruciale nel facilitare l’incontro tra domanda e offerta. Il diritto del mediatore a ricevere una provvigione è regolato principalmente dall’articolo 1755 del Codice Civile italiano, il quale stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare si conclude per effetto della sua intermediazione. Tuttavia, le circostanze esatte che determinano quando questo diritto sorge possono essere complesse e oggetto di dibattito, come evidenziato da una recente sentenza della Corte di Cassazione.
Il Momento della Maturazione del Diritto alla Provvigione
Secondo l’articolo 1755 del Codice Civile, il diritto alla provvigione scatta nel momento in cui si può ritenere che l’affare sia concluso grazie all’intervento del mediatore. La giurisprudenza italiana ha interpretato questa norma in modo ampio, considerando la sottoscrizione di un preliminare di compravendita come un momento sufficiente per riconoscere tale diritto. In altre parole, una volta firmato il preliminare, le parti sono legalmente vincolate e possono agire legalmente l’una contro l’altra in caso di inadempimento, il che costituisce un “affare concluso” ai sensi dell’articolo 1755.
Questo principio è stato ulteriormente confermato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, che ha reiterato più volte che il diritto alla provvigione nasce nel momento in cui tra le parti, messe in contatto dal mediatore, si crea un vincolo giuridico che le abilita ad agire per l’esecuzione o la risoluzione del contratto. Quindi, la provvigione è dovuta anche se l’intervento del mediatore ha portato soltanto alla stipula di un preliminare di vendita, come confermato dalla sentenza n. 20132/2022.
Possibilità di Condizionare il Pagamento della Provvigione
Nonostante la regola generale sancita dall’articolo 1755, le parti coinvolte possono decidere di derogare a questa disposizione attraverso un accordo specifico con il mediatore. Questo accordo può prevedere, ad esempio, che il pagamento della provvigione sia condizionato alla stipula del rogito notarile, piuttosto che essere dovuto immediatamente alla firma del preliminare.
La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 2359 del 24 gennaio 2024 ha affrontato proprio una questione di questo tipo. In questo caso, il promittente acquirente aveva concordato con il mediatore di posticipare il pagamento della provvigione alla data del rogito, senza però prevedere una condizione sospensiva. La Corte ha stabilito che, in assenza di una condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorgeva comunque al momento della firma del preliminare, ma il pagamento era semplicemente rimandato. Questa decisione ha ribaltato una precedente sentenza della Corte di Appello, che aveva negato il diritto alla provvigione in mancanza della stipula del rogito.
Considerazioni Conclusive
Il diritto del mediatore a ricevere una provvigione si configura al momento della conclusione dell’affare, che può coincidere con la firma del preliminare di compravendita. Tuttavia, le parti possono liberamente accordarsi per condizionare o posticipare il pagamento della provvigione, ad esempio alla stipula del rogito notarile o all’ottenimento di un mutuo da parte del promittente acquirente.
La sentenza della Corte di Cassazione del 2024 sottolinea l’importanza di stabilire chiaramente le condizioni di pagamento della provvigione nel contratto di mediazione per evitare controversie future. In assenza di condizioni specifiche, il diritto alla provvigione sorge comunque con la conclusione del preliminare, anche se il pagamento può essere posticipato a un momento successivo.
