La pratica della “vendita con patto di locazione” o “sale & lease-back” è una strategia immobiliare che sta guadagnando popolarità in Italia, particolarmente nel settore non residenziale. Questo modello offre un’alternativa ai tradizionali finanziamenti bancari, spesso troppo costosi, e si presenta come una soluzione efficace per le imprese che necessitano di liquidità mantenendo l’uso degli immobili cruciali per la loro attività.
Funzionamento del Sale & Lease-Back
Il processo inizia quando un’impresa, solitamente una media impresa familiare ben radicata sul territorio, decide di vendere uno o più dei suoi immobili strumentali a un fondo immobiliare specializzato o una società di leasing. Questi compratori sono spesso fondi d’investimento o entità finanziarie che cercano di diversificare il loro portafoglio attraverso asset stabili e redditizi.
Una volta completata la vendita, l’immobile non passa fisicamente ad un altro utilizzatore, ma viene immediatamente riaffittato all’impresa venditrice. L’impresa continua quindi ad occupare e utilizzare l’immobile, pagando un canone di affitto prefissato per un periodo di lunga durata. Di solito, il contratto di locazione prevede che le spese per la manutenzione ordinaria rimangano a carico del locatario (l’impresa venditrice), mentre le tasse immobiliari e la manutenzione straordinaria passano al nuovo proprietario.
Vantaggi del Sale & Lease-Back
Liquidità immediata: L’impresa venditrice ottiene liquidità immediata dalla vendita dell’immobile, che può essere utilizzata per investimenti, ristrutturazione del debito, o come capitale operativo.
Riduzione degli oneri fiscali: Trasferendo la proprietà a un altro soggetto, tutti gli oneri fiscali relativi alla proprietà, inclusi IMU e altre tasse locali, diventano responsabilità del nuovo proprietario. Questo può alleggerire significativamente il carico fiscale sull’impresa venditrice.
Continuità operativa: L’impresa può continuare a operare nel medesimo ambiente senza interruzioni, essenziale per mantenere la stabilità operativa e minimizzare l’impatto sulle attività quotidiane.
Flessibilità contrattuale: Spesso i contratti includono un’opzione di riscatto, permettendo all’impresa di riacquistare l’immobile al termine del contratto di locazione, offrendo così una flessibilità futura.
Ottimizzazione del bilancio: La vendita degli immobili permette all’impresa di migliorare la propria situazione patrimoniale mostrando meno debiti e più liquidità, un aspetto spesso favorevolmente valutato dagli analisti finanziari e dai creditori.
Considerazioni
Nonostante i vantaggi, le imprese devono valutare attentamente i costi del canone di locazione e gli effetti a lungo termine della perdita di proprietà immobiliare. Inoltre, la selezione di un partner finanziario affidabile è cruciale, dato che la stabilità e le condizioni offerte dal fondo o dalla società di leasing influenzano direttamente la sostenibilità dell’accordo.
In conclusione, il sale & lease-back si presenta come una soluzione versatile per le imprese italiane che cercano di navigare un panorama economico incerto, offrendo una via per mantenere la stabilità operativa pur accedendo alla liquidità necessaria per il sostegno o l’espansione dell’attività.
